Al het nieuws

VASTGOEDRECHT - HANDELSHUUR - Decreet pop-up stores van kracht – kortetermijnverhuur handelspanden

19/09/2016

Vanaf 1 september 2016 is in Vlaanderen het nieuwe “pop-up decreet” in werking. De officiële naam van dit decreet is het decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht.

Algemeen

Het decreet beoogt een versoepeling van de handelshuurwetgeving voor handelaars en ambachtslui die tijdelijk een handelspand willen huren met het oog om een concept in dit pand te testen, eventueel als springplank naar een duurzame vestiging van deze zaak in het pand. In realiteit heeft dit decreet een breder toepassingsgebied, met name elke verhuur van maximaal één jaar van handelspanden, ongeacht de reden van deze kortetermijn-verhuur.

Het voordeel voor de verhuurders van dit decreet kan erin bestaan dat ze panden die niet in aanmerking komen voor een lange handelshuurovereenkomst, toch kunnen verhuren op basis van een door de decreetgever uitgewerkte regeling. Tevens kan dit systeem nuttig zijn voor het bestrijden van leegstand van handelspanden, wat nuttig is voor de verhuurders en zelfs voor de overheid.

Toepassingsgebied

Meerdere punten van het decreet zijn geïnspireerd door de handelshuurwetgeving. Zo ook het toepassingsgebied. Het gaat om onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die door de huurder in hoofdzaak gebruikt wordt voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is of korter dan één jaar. Daarbij is het zonder belang op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt en/of de huurder al dan niet eigenaar is van de handelszaak.

Duur en beëindiging van de huurovereenkomst

De maximale duur is één jaar, ook ingeval van verlenging. Indien door een verlenging dit ene jaar overschreden wordt, vallen partijen automatisch onder de handelshuurwetgeving. Oplettendheid is hier de boodschap.

De overeenkomst eindigt van rechtswege op de einddatum zonder nood aan opzegging, er is geen recht op huurhernieuwing en verlenging kan in beginsel enkel schriftelijk. Wat de oplossing is ingeval partijen stilzwijgend de overeenkomst verderzetten, blijkt niet uit het decreet.

Opzegging van de huurovereenkomst is voor de verhuurder niet mogelijk terwijl dit voor de huurder op elk ogenblik mogelijk is mits het respecteren van één maand opzeggingstermijn. Zulke opzegging moet gebeuren door een gerechtsdeurwaardersexploot of een aangetekend schrijven.

Partijen kunnen in onderlinge overeenstemming schriftelijk de overeenkomst beëindigen, ook met het oog op het sluiten van een handelshuurovereenkomst.

Bij zulke beëindiging of bij een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst heeft de huurder geen recht op enige vergoeding voor zijn uitzetting, tenzij anders is overeengekomen.

Huurprijs

De bepaling van de huurprijs is vrij. Wel is het zo dat de op het onroerend goed van toepassing zijnde belastingen worden geacht te zijn inbegrepen in de huurprijs.

De kosten van de nutsvoorzieningen zijn ten laste van de huurder.

Verbouwingen

In beginsel heeft de huurder zoals bij handelshuur het recht om het gehuurde goed voor zijn bedrijf geschikt te maken, met dat verschil dat de kosten van de verbouwing één jaar huur (in plaats van drie jaar huur) niet te boven mogen gaan. Ook anders dan in de handelshuurwetgeving is de regel dat hier een contractuele afwijking mogelijk is.

Voor de rest is de regeling van artikel 9 tot 11 van het pop-up decreet een eenvoudiger versie van de regeling in de handelshuurwetgeving, meer bepaald van artikel 7en artikel 8 van deze wet.

Anders dan bij de handelshuurwetgeving kan de verhuurder bij het vertrek van de huurder altijd de verwijdering van de verbouwingen vorderen ofwel deze verbouwingen behouden zonder vergoeding.

Overdracht van huur en onderverhuring

Anders dan bij de handelshuurwetgeving, zijn de overdracht van huur en onderverhuring altijd verboden.

Vervreemding van het gehuurde goed

Bij vervreemding van het gehuurde goed moet de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst respecteren, mits deze geregistreerd is.

Rechtspleging

De regeling van de rechtspleging is letterlijk overgeschreven uit de handelshuurwetgeving, op één alinea na. De alinea dat een verzoekschrift tot minnelijke schikking dezelfde gevolgen heeft als de dagvaarding wat de door de wet gestelde termijnen betreft, wordt niet hernomen.

Besluit

Ofschoon het decreet meer rechtszekerheid verschaft, zijn alle onduidelijkheden zeker niet opgelost. Zo lijkt de vroegere rechtsfiguur van een bezit ter bede nog steeds mogelijk, al wordt de oefening misschien wat delicater. Daarenboven zijn er ook nog wat risico’s die voortvloeien uit dit decreet,  waarvan de belangrijkste is de al dan niet stilzwijgende overgang naar een handelshuur. Kortom, er zal nog wat werk zijn voor de rechtspraak om deze gaten op een redelijke wijze op te vullen.

Voor vragen en op maat gemaakte overeenkomsten kunt u steeds terecht bij Steven DE COSTER of Dana FLEBUS