14/12/2020
Vred. Antwerpen, tweede kanton, 17 september 2020 (N)
In hoofde huurder : overmacht
In hoofde verhuurder : overmacht
oordeel : huurder wordt niet veroordeeld tot betaling achterstallen voor de maanden maart 2020 tot en met mei 2020
achtergrond :
motivering :
“… is als horecazaak als gevolg van de overheidsmaatregelen wegens de Coronacrisies moeten sluiten vanaf zaterdag 14 maart 2020 (MB 13 maart 2020) en dit tot en met 10 juni 2020 (MB 23 maart 2020).
…
Het bestaan van een coronavirusepidemie, de maatregelen die de overheid in België op dat vlak heeft genomen en de impact daarvan op de samenleving zijn gegevens van algemene bekendheid. Gegevens van algemene bekendheid worden uit hun aard geacht tot het debat te behoren. Bijgevolg mag de rechter deze bij de zijn beoordeling betrekken (vgl. Cass. 26 mei 2020, www… vat de Vrederechter hier de civielrechtelijke regels die toepasselijk zijn op lopende handelshuurovereenkomsten als gevolg van de overheidsmaatregelen opgelegd omwille van de coronacrisis, kort samen.
…
Door deze verplichte sluiting kon [de verhuurder] in die periode [de huurder] niet meer het rustig genot verlenen van de gehuurde lokalen conform de overeengekomen bestemming wat nochtans één van de hoofdverbintenissen is van de verhuurder. Dit rustig huurgenot komt er voor een handelshuurder op neer dat hij zonder onderbreking cliënten in zijn handelszaak kan ontvangen om de door die cliënten gevraagde diensten, waarvoor de handelsovereenkomst is gesloten, te verlenen. Dit was in voormelde periode volstrekt onmogelijk.
Deze verplichte sluiting was niet toerekenbaar aan [de verhuurder], was onvoorzienbaar bij het sluiten van de handelshuurovereenkomst en leidde er voor [de verhuurder] onvermijdelijk toe dat zij het genot van de handelszaak niet meer konden garanderen. Deze verplichte sluiting was dan ook een vorm van tijdelijk overmacht. Algemeen wordt aangenomen dat een overheidsverbod of -bevel (le fait du prince genoemd) waardoor men zijn verbintenissen niet kan nakomen, overmacht vormt (vgl. W. VAN GERVEN en S. COVEMAKER, Verbintenissenrecht, Leuven (Acco), 2010, 170 e.v.).
Nu [de verhuurder] door overmacht haar verplichting tot het verschaffen van het rustig huurgenot van de verhuurder lokalen niet is kunnen nakomen, moet [de huurder] de tegenprestaties van dit rustig huurgenot, ook niet meer leveren. Dit is een toepassing van de risicoleer ingeval van vreemde oorzaak ingeval van vreemde oorzaak die in België geldt als één van de partijen bij een wederkerige overeenkomst door overmacht haar verbintenissen niet meer kan nakomen. In dat geval moet ook de wederpartij gedurende de tijd van overmacht de prestatie niet voldoen (vgl. Cass. 9 januari 1919, Pas. 1918-19, 52). Bijgevolg moest [de huurder] tijdens de verplichte sluiting van haar handelszaak geen huurgelden betalen (vgl. S. LEBEAU en B. LOUVEAUX, “Le COVID-19 en le bail”, For. Imm. 2020, nr. 32, 3.)”