11/12/2020
Vred. Etterbeek, 30 oktober 2020 (N)
in hoofde verhuurder : overmacht
in hoofde huurder : overmacht
oordeel : kwijtschelding van de huurgelden tussen 18 maart 2020 en 10 mei 2020, doch niet voor september 2020; aanvaarding dat de coronacrisis mee in rekening kan worden in een verzoek tot herziening van de handelshuurprijs
achtergrond :
motivering :
“Om in aanmerking te worden genomen dient een vordering tot herziening van de huurprijzen op grond van art. 6 Handelshuurwet op zichzelf een schijn van gegrondheid te vertonen. Het kan moeilijk betwist worden dat de coronacrisis ingrijpende gevolgen heeft op handels- en contractuele relaties. Hele sectoren vielen door de lockdown stil. De verhouding tussen vraag en aanbod werden verstoord. Zelfs na lockdown schijnt het economisch landschap van voorheen definitief tot het verleden te behoren. Door de 1,5 meterregel ende regel dat er slechts een bepaald aantal personen aanwezig kan zijn in de handel, wordt de bezettingsgraad van de handelsruimte drastisch herleid, hetgeen een invloed heeft op de rendabiliteit. Door de lengte van de coronacrisis is de fysieke handel in belangrijke mate vervangen door een online-handel of e-commerce. Winkeliers zien zich gedwongen te volgen met een webshop. Dat er in de toekomst minder handelspanden zullen zijn is niet uitgesloten.
…
In de handelshuurovereenkomst hebben partijen geen bijzondere regeling getroffen m.b.t. overmacht, zodat artikels 1147 en 1148 BW onverkort van toepassing zijn.
…
Indien de verhuurder het genot niet kan verschaffen aan de huurder omwille van een beslissing van de overheid, kan de huurder overmacht inroepen en bijgevolg de risicoleer, zodat hij bevrijd wordt (definitief of tijdelijk, deels of volledig) van zijn verplichting om de huur te betalen. Het verschaffen van het contractuele genot en de betaling van de huur zijn samenhangende prestaties in wederkerige contracten.
Door een bevel van hogerhand kon [de verhuurder] het genot van het pand conform de contractuele bestemming niet verschaffen aan [de huurder], die dan bevrijd wordt van haar verplichting om de huur te betalen. De debiteur van de onuitvoerbare prestatie draagt het economisch verlies (“res perit debitori”). Overmacht mag ingeroepen worden door de wederpartij.
In casu is er geen definitieve bevrijding, omdat de lockdown tijdelijk was. Maar de onmogelijkheid was wel volledig gedurende deze periode.
Het feit dat [de huurder] de goederen kan stockeren in de gehuurde plaats is niet van aard om het overeengekomen genot te verschaffen aan de huurder, zodat dit enkel element onvoldoende is om te besluiten tot een gedeeltelijk verlies in plaats van een totaal verlies van het genot van de zaak.
Het genot is ondeelbaar. Bovendien moet de huurder het gehuurde goed voldoende stofferen.
De vergelijking met de huurder die een vergunning niet bekwam om zijn handelszaak uit te baten gaat niet op. De huurder moet in dat geval zelf instaan voor de vervulling van de voorwaarden om vergund te worden.
De tegenvordering is dus niet gegrond in de mate dat zij strekt tot betaling van de huurgelden tussen 18 maart 2020 en 10 mei 2020.
Zij is wel gegrond in de mate zij strekt tot betaling van het saldo van de maand september omdat [de huurder] op dat moment niet moest sluiten”.