11/12/2020
Vred. Elsene, 22 oktober 2020 (N)
in hoofde verhuurder : overmacht
in hoofde huurder : enkel tijdelijke overmacht – voor tijdelijke opschorting huur
oordeel : huurder wordt veroordeeld tot betaling achterstallen; aanvaarding vordering tot ontbinding (enz.)
achtergrond :
motivering :
“… Het verschaffen van rustig genot strekt zich uit over de duurtijd van de huurovereenkomst en omvat de verplichting in hoofde van de verhuurder om het gebruiksrecht dat hij zijn huurder toekende op het gehuurde goed juridisch noch feitelijk te verminderen of weg te nemen. Aangezien het genot van de huurder in principe ontstaat door en bij de levering van het gehuurde goed, is de plicht tot het laten voorduren van dit rustig genot, een verplichting om dit niet te doen, zoals hiervoor aangegeven. De verhuurder zal aan die plicht derhalve slechts tekortkomen indien hij een fout of nalatigheid begaat die hem toerekenbaar is. Overmacht zou hem precies van die toerekenbaarheid bevrijden. Het middel van verweerster als zou de verhuurder ‘ten gevolge van overmacht tekort komen aan zijn verplichting om rustig genot te verschaffen’ is aldus een contradictie in zichzelf.
…. De overheidsbeslissing die de tijdelijke sluiting beveelt van bepaalde ondernemingen of die bepaalde activiteiten tijdelijk verbiedt of aan banden legt, viseert op die manier enkel de uitbating van een activiteit of onderneming maar komt geenszins tussen in de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder.
De verhuurder heeft in zo’n context geen enkele verantwoordelijkheid te nemen. Hij beging geen enkele toerekenbare fout of nalatigheid. …De verhuurder speelt in de contractuele relatie op die manier een eerder passieve rol. De actieve partij is de huurder-exploitant : hij baat de gehuurde ruimtes uit en realiseert er met zijn zakencijfer dat mee dient om aan zijn verhuurder de huurprijs te voldoen. De lusten zijn voor hem, maar ook de lasten. De huurder draagt op die manier tegelijk op die manier tegelijk ook het risico van zijn exploitatie, daarin begrepen een eventueel vrijwillige of gedwongen sluiting ervan. Een verhuurder die betaling van de overeengekomen huurprijs vraagt, begaat geen fout, overschrijdt zijn contractuele rechten geenszins (cfr. de middelen ontleend aan de leer van het rechtsmisbruik) en oefent zijn rechten te goeder trouw uit. Van enige onredelijke discrepantie is de wederkerige prestaties is al evenmin sprake: alvorens zijn contract te ondertekenen, was de huurder immers perfect in de mogelijkheid om een en ander na te kijken, …De toepasselijke huurwetgeving voorziet ten andere in bijzondere procedures voor het zien aanpassen van de huurprijs naargelang, in essentie, de evolutie van de huurmarkt. De wet voorziet, logischerwijze, geen huuraanpassing volgende de algemene of sectorale economische evoluties of tendensen, want de huurovereenkomst betreft essentieel de ter beschikking stelling, in ruil van een vergoeding, van een onroerend goed, niet van een onderneming.
Een overheidsbevel dat verbiedt om een bepaalde soort van activiteit of onderneming te voeren of te exploiteren, kan in voorkomend geval worden gekwalificeerd als een overmachtssituatie in hoofde van de exploitant en dus ook van de huurder indien hij zelf exploiteert. …
Wanneer het een tijdelijke situatie betreft (zoals in deze de sluiting van bepaalde ondernemingen of activiteiten gedurende een korte periode op basis van een overheidsbeslissing) dan heeft de tijdelijke overmacht enkel als gevolg dat de verplichting tot betaling van de huurprijs wordt opgeschort, zonder ze echter te doen verdwijnen. Gedurende de periode van schorsing van de verplichting tot huurprijsbetaling, kan de huurder derhalve geen toerekenbare wanprestatie plegen waardoor de huurovereenkomst om die reden bijvoorbeeld in zijn nadeel zou kunnen worden ontbonden. De opschorting van de betaalverplichting zal vervolgens (namelijk wanneer de tijdelijk overmacht eindigt) aanleiding geven tot het toekennen van een redelijk afbetalingsplan voor die periode, in de mate dat (dit) uiteraard wordt gevraagd.
Er weze ten slotte aan herinnerd dat de huurder gedurende die ganse tijd in het genot van het gehuurde goed is gebleven en niets of niemand hem heeft verhinderd om het op een alternatieve wijze te gebruiken binnen de overeengekomen bestemming en binnen de grenzen van het overheidsgebod (bij voorbeeld door opfrissings- of renovatiewerken uit te voeren, door er verkopen of afstand of e-commerce in voor te bereiden, enz). …
Conclusie : gedurende de periode van gehele verplichte sluiting van de onderneming die wordt uitgebaat in het gehuurde goed, is de verplichting tot betaling van de huurprijs in hoofde van de huurder-exploitant opgeschort. De huurder die er bovendien niet zelf de onderneming exploiteert, kan zich niet op de overmacht beroepen. De constante rechtspraak van het Hof van Cassatie herinnert er ons aan dat de onmogelijkheid tot uitvoering zelfs niet te overwegen valt in de mate de verplichting waarvan sprake slechts de betaling is van een geldsom, in deze de huurprijs (Cass., 13 maart 1947, Pas., 1947, I, p. 108). De huurder kon zich op die manier niet eenvoudigweg beroepen op het bestaan van de gezondheidscrisis “Covid 19” om zich definitief van zijn huurderverplichtingen jegens de verhuurder bevrijd te zien, zelfs indien zijn onderneming als gevolg daarvan tijdelijk gesloten is gebleven, en zeker al niet wanneer hij al voordien een huurachterstand heeft opgebouwd. Een afbetalingsplan kan echter door elke ongelukkige huurder ter goeder trouw worden gevraagd voor de huurachterstallen opgelopen tijdens de sluitingsperiode. Om dezelfde redenen als hiervoor, kan al evenmin worden ingegaan op een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst lastens de huurder in de mate dat die vordering alleen of hoofdzakelijk gestoeld is op een tijdens die periode opgelopen huurachterstal.
In deze heeft verweerster zich echter zelf recht verschaft. …”