Rechtspraak Bree (16 juli 2020)

11/12/2020

Vred. Bree, 16 juli 2020 (N) gepubliceerd in speciaal nummer T.Vred. (N)

in hoofde verhuurder : overmacht

in hoofde huurder : geen overmacht

oordeel : huurder wordt veroordeeld tot betaling achterstallen (afwijzing vraag kwijtschelding van 50 % van de huurprijs voor 2 maanden (mei en juni)

achtergrond :

• Aard handelszaak huurder : interimbureau.  Grootte van de huurder ? keten van 50 zaken
• Aard verhuurder : patrimoniumvennootschap + privépersoon  Grootte  van de verhuurder : wellicht niet groot (gegevens onbekend – zowel vennootschap als privé-persoon gevestigd in zelfde gebouw als verhuurde handelszaak ?
• Maandelijkse huurprijs : 800,- €
• Betalingshistoriek : geen achterstallen vooraf, mei en juni slechts voor 50 % betaald
• Verhuurder is hier eiser.

motivering :

“De rechtbank is van oordeel dat eisende partijen als verhuurders gedurende gans de huurperiode onverminderd hun verhuurdersverplichtingen zijn blijven nakomen.  Enkel en alleen door de Coronamaatregelen was het verschaffen van het rustig huurgenot eventueel onmogelijk geworden.

De verplichte stopzetting en sluiting van de handelszaak van verwerende partij door de drastische Coronamaatregelen heeft mogelijk het tijdelijk geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde goed voor gevolg gehad.  Art. 1722 B.W. gaat evenwel uit van de veronderstelling dat het onmogelijk is het genot van het gehuurde goed te verschaffen, doch die onmogelijkheid kan enkel en alleen bestaan in hoofde van de partij die tot deze verplichting gehouden is, met name de verhuurder (Cass. 27 juni 1946, Pas, 1946, I, 270).

Het eventueel tijdelijk gemis aan rustig huurgenot en het eventueel geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde pand door de noodgedwongen sluiting van de handelszaak was het gevolg van de drastische door de overheid genomen Coronamaatregelen en geenszins te wijten aan de verhuurders.

Deze Coronamaatregelen veroorzaakten een feitelijke genotsstoornis door derden (de overheid), waarvoor eisende partijen niet instaan (art. 1725 B.W.).  De huurder kan de stoornisverwekkers in eigen naam vervolgen (art. 1725 B.W.).  De voortdurende hinder is geen contractuele tekortkoming vanwege de verhuurders (Cass., 17 september 1981, R.W. 1982-83, 702)

…

(afwijzing rechtsmisbruik in hoofde van eisende partijen)

…

Het komt de rechtbank daarentegen voor dat verwerende partij voor al haar 50 vestigingen in die land de Corona-crisis aangrijpt om een aanzienlijke kostenbesparing te pogen realiseren op haar huurgelden gedurende enkele maanden, meer bepaald door om gedeeltelijke kwijtschelding van de huurgelden te verzoeken, zich beroepende op “richtlijnen” van de Belgische Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (UPSI-BVS).

…

De uitvoering van een verbintenis tot betaling van een geldsom  -in deze huurgelden-   blijft immers altijd mogelijk en de schuldenaar van een dergelijke verbintenis kan niet door een vreemde oorzaak of overmachtssituatie getroffen worden.

…

De huurder zou om respijt kunnen verzoeken (art. 1244 lid 2 B.W.), doch dit zal hem niet bevrijden van zijn schuld. …”