14/12/2020
Vred. Antwerpen, tweede kanton, 13 juli 2020 (N), gepubliceerd in speciaal nummer T.Vred. (N)
In hoofde huurder : overmacht
In hoofde verhuurder : overmacht
oordeel : huurder wordt niet veroordeeld tot betaling achterstallen van 1 april 2020 tot 11 mei 2020 en wordt slechts veroordeeld tot betaling van de helft van de achterstallen vanaf 11 mei 2020 tot 30 juni 2020; omdat handelshuur ten einde was gekomen en de huurder het pand bezetten zonder recht noch titel, bevel tot ontruiming op 31 juli 2020
achtergrond :
Aard handelszaak huurder : winkel die verplicht gesloten was wegens corona-maatregelen. Grootte van de huurder ?
Aard verhuurder : ? Grootte van de verhuurder : ?
Maandelijkse huurprijs : 8.535,62 €
(Betalings)historiek : geen achterstallen tot en met maart 2020, doch huurder had op 24 februari 2020 afstand gedaan haar aanvraag tot handelshuurhernieuwing; uiteindelijk april, mei en juni 2020 niet betaald; wel juli 2020
Verhuurder is eiser (inleidende dagvaarding april 2020)
motivering :
“… vat de Vrederechter hier de civielrechtelijke regels die toepasselijk zijn op lopende handelshuurovereenkomsten als gevolg van de overheidsmaatregelen opgelegd omwille van de coronacrisis, kort samen.
Als bij een wederkerige overeenkomst een partij door een vreemde oorzaak haar verbintenissen niet meer kan nakomen, is ook de wederpartij, die de prestatie van de eerste partij ontberen, bevrijd van haar tegenprestatie. Dit is de risicoleer die van toepassing is ingeval van overmacht bij een wederkerige overeenkomst. Deze toestand kan definitief of tijdelijk zijn. Is de toestand tijdelijk dan moet er terug gepresteerd worden als de overmachtssituatie is verdwenen. Een overheidsverbod of – bevel (le fait du prince genoemd) waardoor mijn zijn verbintenissen niet kan nakomen, wordt beschouwd als een vreemde oorzaak in voormelde zin (vgl. W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2010, 170 e.v..
Bij handelshuurovereenkomsten betekent dit dat als handelszaken door een bevel van de overheid verplicht gesloten moeten worden en de verhuurder het rustig huurgenot van die handelsruimten niet meer kan garanderen aan de huurder, de handelshuurder tijdens de verplichte sluiting van de handelszaak geen huur moet betalen (vgl. Cass. 17 juni 1993, Arr. Cass., 1993, 598, Cass. 18 januari 1924, Pas. 1923-24, 138 e.v.).
Vanaf 18 maart 2020 moesten alle winkels (behoudens een aantal uitzonderingen die hier niet aan de orde zijn) verplicht sluiten als gevolg van de overheidsmaatregelen opgelegd wegens de coronacrisis, en dit tot 11 mei 2020 (zie M.B. 18 maart 2020, BS 18 maart 2020 en MB 23 maart 2020 zoals gewijzigd bij MB van 8 mei 2020, BS 8 mei 2020). Tijdens die periode van sluiting konden de handelsverhuurders het rustig genot van de handelsruimten niet bieden aan hun huurders zodat die huurders voor die periode geen huur moeste betalen.
…
In de periode nadien, 11 mei tot einde juni 2020, kon [de huurder] de winkel wel terug openen wat zij ook heeft gedaan maar deze heropening ging gepaard met heel wat beperkingen die van overheidswege werden opgelegd. … 50 % van 8.535,62 €.”