De BTW-HERVORMING in de vastgoedsector inzake de professionele verhuur van vastgoed

11/04/2018

De federale regering heeft beslist de btw-hervorming in de sector van het vastgoed alsnog door te voeren. Professionele verhuurders van vastgoed zoals projectontwikkelaars, bouwpromotoren, vastgoedinvesteerders, vastgoedvennootschappen,… zullen de btw die ze betalen aan de aannemer bij het bouwen of het renoveren van een gebouw kunnen recupereren, door boven op de huur 21% btw aan te rekenen aan een professionele huurder. Zo kunnen ze de btw betaald voor de constructie of de renovatie van het gebouw in aftrek brengen. De maatregel gaat in vanaf 1 oktober 2018 en is optioneel. Professionele verhuurders van vastgoed kunnen er dus voor opteren de nieuwe maatregel niet toe te passen.

De nieuwe regeling moet leiden tot een fiscale vereenvoudiging in de sector. De professionele verhuurders van vastgoed zullen niet meer moeten teruggrijpen naar allerhande ingewikkelde optimalisatietechnieken. Verder moet deze ‘btw-revolutie’ ook investeringen aanwakkeren, vooral in de bouw van nieuwe kantoorgebouwen, grote handelspanden en magazijnen.

Met deze nieuwe maatregel maakt de regering ook komaf met de concurrentiële handicap t.o.v. de ons omringende landen. Daar kunnen professionele verhuurders van vastgoed de btw al langer via verhuring recupereren, terwijl dat in ons land vooralsnog onmogelijk was.

Krijtlijnen van de btw-hervorming in de vastgoedsector inzake de professionele verhuur van onroerend goed

– De mogelijkheid om vastgoed te verhuren met toepassing van het nieuwe optionele btw-stelsel bestaat enkel in een B2B-context. Een professionele verhuurder van vastgoed zal in toepassing van de optionele btw-regeling enkel kunnen verhuren aan professionele huurders. Het gebouw moet dus worden verhuurd aan een huurder die zelf btw-plichtig is of die van de btw-plicht is vrijgesteld. De huurder kan bv. een ondernemer zijn, de beoefenaar van een vrij beroep zoals een advocaat, een ziekenhuis of een school. De huurder mag dus geen particulier zijn. Wie louter om een privéredenen huurt, hoeft dus niet te vrezen dat de huur met 21 procent btw zal stijgen

– Voorts moet de huurder het gebouw exclusief voor een btw-plichtige activiteit gebruiken. De optie strekt zich uit tot het bijhorend terrein indien dit mee wordt verhuurd. Delen van gebouwen kunnen afzonderlijk met btw worden verhuurd indien deze zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden (afzonderlijke toegang).

– De nieuwe maatregel is enkel van toepassing op het verhuren van nieuwe gebouwen en grondige vernieuwbouw, waarbij een bestaand gebouw volledig wordt gestript om nadien terug te worden heropgebouwd. Gerenoveerde gebouwen zullen niet onder het btw-stelsel kunnen worden verhuurd.

– De maatregel gaat in voor gebouwen die opgericht worden (of die fundamenteel vernieuwd worden) en voor huurcontracten gesloten vanaf 1 oktober 2018. Voor de professionele verhuurders van vastgoed zal het in de praktijk vaak pas in een latere periode mogelijk worden een nieuw gebouw met btw te verhuren, gelet op de tijd die het in beslag neemt nieuwe gebouwen van een zekere omvang te realiseren.

– In tegenstelling tot in de oorspronkelijke plannen moet de professionele huurder akkoord gaan met het feit dat er boven op de huur 21% btw verschuldigd is. Is de huurder bereid om btw op de huur te betalen (omdat hij ze zelf kan recupereren), dan is die optie niet aan formaliteiten onderworpen. In de huurovereenkomst kunnen de verhuurder en huurder gewoon vermelden of ze al dan niet verhuren/huren onder het btw-stelsel.

– De herzieningstermijn bedraagt 25 jaar en wijkt dus af van de gebruikelijke termijn van 15 jaar. Dat houdt in dat de verhuurder het gebouw gedurende 25 jaar zal moeten verhuren met btw als hij die belasting, betaald bij de oprichting, volledig wil recupereren. Het gebouw zal dus gedurende 25 jaar moeten gebruikt worden in het kader van een btw-activiteit.

Het is uiteraard nog wachten op de definitieve wetteksten en een concrete uitwerking door de btw-administratie. Het lawcity.be-team volgt vanzelfsprekend alle nieuwe ontwikkelingen hieromtrent op en houdt u op de hoogte.

Steven DE COSTER
Mattéo DEBACKER