11/12/2020
Vred. Houthalen-Helchteren, 28 juli 2020 (N)
in hoofde verhuurder : overmacht
in hoofde huurder : geen overmacht
oordeel : huurder wordt veroordeeld tot betaling achterstallen (afwijzing vraag kwijtschelding voor 3 maanden huur en vraag tot kwijtschelding 50 % “postcorona”); aanvaarding vordering tot ontbinding (enz.)
achtergrond :
motivering :
“De partijen twisten omtrent de vraag of eiseres als verhuurster haar verbintenis tot het verschaffen van het rustig huurgenot is nagekomen tijdens de periode van verplichte sluiting van de winkel en ook hierna. Uit de opgelegde maatregel van sluiting (het MB van 18 maart 2020) blijkt dat de sluiting wordt opgelegd aan de handelszaken en de winkels. Er worden geen maatregelen (geboden of verboden) opgelegd aan de verhuurders. Eiseres heeft het onroerend goed, voorwerp van het huurcontract, geleverd en in goede staat gehouden (hierover is geen betwisting). Zij heeft dus het rustig huurgenot verschaft tijdens de duur van de overeenkomst. Zij heeft dus het rustig genot verschaft tijdens de duur van de overeenkomst. De opgelegde maatregelen in het aangehaald MB vormen geen rechtsstoornis, waarvoor eiseres als verhuurster vrijwaring verschuldigd is (cf. M. Dambre, Bijzondere overeenkomsten, die Keure, 2018, p. 198). De opgelegde winkelsluiting treft enkel verweerster in haar exploitatie. Eiseres heeft het voorwerp van de huur steeds beschikbaar gesteld.
Verweerster is haar verbintenis tot het betalen van de huurovereenkomst niet nagekomen. De verbintenis tot het betalen van een geldsom kan in principe niet door overmacht vergaan ten gevolge van het genera-non-pereunt-beginsel, dat van toepassing is op soortzaken. Het financieel onvermogen van een partij wordt niet als overmacht aanvaard (Cass., 28 juni 2018, Not. Fisc.M. 2019, noot M. de Potter de ten Broeck). Hiermee is niet gezegd dat de verplichte winkelsluiting een overmachtssituatie voor verweerster heeft uitgemaakt. Immers de onmogelijkheid tot uitvoering is niet bewezen. Verweerster kon alleszins tijdens de sluitingsperiode van steunmaatregelen vanwege de overheid genieten. Een eventuele verzwaring of moeilijker worden om de eigen verbintenissen na te komen, levert op zich geen overmacht op (cf. Cass., 23 februari 1967, Arr. Cass., 1967, p. 797).
Volgens verweerster had eiseres een heronderhandelingsverplichting als onderdeel van de aanvullende functie van de geode trouw. … Het beginsel dat de goede trouw een aanvullende functie heeft is in het Belgische recht aanvaard en vloeit voort uit art. 1135 B.W. … Wat verweerster vraagt gaat veel verder en keer de contractuele verhoudingen fundamenteel, weliswaar tijdelijk, om.
Zij herhaalt dat het contractueel evenwicht tussen partijen verstoord is door onvoorzienbare omstandigheden. De imprevisieleer wordt op dit ogenblik in de Belgische rechtsorde niet erkend (…)”