31/12/2019
Steven De Coster, 31 december 2019
In een arrest van 19 december 2019 van het Hof van Beroep van Gent is een mooie samenvatting te vinden van de aansprakelijkheid bij koop van een gerenoveerde woning of appartement. Het gaat hier om een problematiek die in de praktijk zeer veel voorkomt.
Een eerste pool is de koper. Het Hof van Beroep onderstreept dat voor de koper een gebrek als verborgen moet worden beschouwd zodra het niet kan ontdekt worden door een normaal elementair, maar aandachtig onderzoek bij de bezichtiging of levering. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de aard van de verkochte zaak en met de hoedanigheid van de koper. In dit geval was de koper een alleenstaande dame, leek in het vak. Bij de aankoop werd zij niet bijgestaan door een professionele raadgever. De niet-gespecialiseerde kandidaat-koper heeft in principe noch de plicht om gespecialiseerde informatie in te winnen, noch de plicht om zich door een deskundige te laten bijstaan noch de plicht om het verkochte goed aan een deskundigenonderzoek te onderwerpen. Een gebrek kan voor een particuliere koper als verborgen bestempeld worden, ook al was het voor een professionele of gespecialiseerde koper mijn zijn concrete kennis, ervaring en/of uitrusting wel detecteerbaar. Zo moet een koper uit de beperkte poeder- en blaasvorming die op de foto’s zichtbaar waren, niet afleiden dat er sprake was van opstijgend vocht in alle muren. Van een kandidaat-koper, leek, kan niet verwacht worden dat hij bij de bezichtiging van een huis een vochtmeter op zak heeft en tegen de muren aanduwt. En dit geldt a fortiori indien het vochtprobleem gemaskeerd is door tegels en keukenmeubelen.
Een tweede pool is de verkoper. Deze verschuilt zich vaak achter een in de notariële akte (bijna altijd[1]) opgenomen exoneratieclausule dat het pand gekocht wordt in de huidige staat, zonder enige waarborg voor zichtbare of verborgen gebreken. Het Hof onderstreept dat een professionele verkoper, zoals een fabrikant, zich niet kan beroepen op zulke exoneratieclausule. Om te weten of het gaat om een gespecialiseerde verkoper, moet gekeken worden naar de specialisatiegraad en de technische competenties. De gespecialiseerde verkoper staat tegenover de leek, niet-deskundige of niet-vakman. Het is niet van belang of hij dit beroepsmatig doet. Een gespecialiseerde verkoper is niet noodzakelijk een professionele verkoper. Ook een particulier of occasionele verkoper kan gespecialiseerd zijn. Gaat het om een rechtspersoon is het maatschappelijk doel doorslaggevend. Ook een eventuele website is van belang. In dit geval had de verkoper het pand na aankoop gedurende drie jaar verbouwd/opgefrist, zodat hij als een gespecialiseerde verkoper moest worden beschouwd. Verder had hij later een firma opgericht voor schilder- en decoratiewerken, die ook afwerkingen in een gebouw deed, waaruit besloten werd dat hij zeer goed het probleem van opstijgend vocht moest kennen.
Aangezien op de gespecialiseerde verkoper de resultaatverbintenis rust om zaken zonder gebreken te leveren, werd de verkoper aansprakelijk gesteld voor het opstijgend vocht. Het feit dat het opstijgend vocht reeds vroeger bestond, wat overigens niet bewezen werd verklaard, doet hier geen afbreuk aan. Enkel het bewijs dat de verkoper het gebrek onmogelijk kon kennen, zou hem van deze aansprakelijkheid vrijstellen.
(Hof van Beroep Gent, 19 december 2019, A.R. 2018/AR/960)
[1] Over deze praktijk kunnen bedenkingen gemaakt worden, ook naar notarissen toe, doch dit is een andere discussie.