Het Vlaams Woninghuurdecreet : eindelijk een feit !

10/12/2018

Het Vlaams Woninghuurdecreet : eindelijk een feit !

Op 7 december 2018 is in het Belgisch Staatsblad het Decreet van 9 november 2018 houdende bepalingen betreffende de huur van voor woning bestemde goederen of delen ervan, beter bekend als het “Vlaams Woninghuurdecreet”, verschenen.

Het doel van de Vlaamse decreetgever was om de huidige regels inzake woninghuur zoals o.m. vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, aan te passen aan de huidige verzuchtingen van zowel huurders als verhuurders. Het nieuwe decreet is daarenboven ook van toepassing op studentenverblijven, doch niet op toeristische logies die nog steeds onderworpen blijven aan het Decreet van 5 februari 2016.

Qua toepassingsgebied in de tijd wenste de Vlaamse decreetgever praktische problemen en rechtsonzekerheid te vermijden, wat tot gevolg heeft dat het Vlaamse Woninghuurdecreet pas van toepassing is op alle schriftelijke huurovereenkomsten die gesloten worden na 1 januari 2019.  Ze vindt dus geen in de regel geen toepassing op lopende huurovereenkomsten, zijnde huurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019. De uitzondering hierop is dat mondelinge huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 wel onmiddellijk onder de nieuwe regeling vallen.

Hieronder zal nog kort worden ingegaan op een aantal opmerkelijke wijzigingen die aan het huidige huurrecht door het voormelde decreet worden aangebracht :

a) wat de huurwaarborg betreft

Ter bescherming van de verhuurder wordt de huurwaarborg verhoogd van 2 naar 3 maanden huur (deze regel is niet van toepassing op studentenverblijven waar de huurwaarborg beperkt blijft tot maximaal 2 maanden huur). Om tegemoet aan de kritiek dat dit ervoor zou zorgen dat huurders die het financieel moeilijker hebben van de private huurmarkt zouden worden uitgesloten, werd in een regeling voorzien die inhoudt dat sociaal zwakkere huurders (waarvan het toepassingsgebied wordt afgebakend in het Decreet), een renteloze huurwaarborglening kunnen aangaan bij het Vlaams Woningfonds. Ter bescherming van de huurder werd verder ook nog bepaald dat een vordering van de verhuurder om de gestelde huurwaarborg in zijn voordeel te laten vrijgeven voortaan verjaart na 1 jaar te rekenen vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst, wat aldus een aanzienlijke verkorting is van de tot op heden nog steeds geldende verjaringstermijn.

De inwerkingtreding van de hele huurwaarborgregeling m.b.t. de woninghuur (dus niet deze m.b.t. de studentenverblijven) valt niet onder de algemene regeling van inwerkingtreding zoals hierboven uiteengezet, maar zal worden bepaald door de Vlaamse Regering. De datum hiervan is tot op heden nog onbekend.

b) wat het overlijden van de huurder betreft   

Het Vlaams Woninghuurdecreet voert een wijziging door wat betreft de situatie wanneer de (laatste) huurder overlijdt. Buiten het geval wanneer de erfgenamen van de (laatste) huurder binnen een termijn van twee maanden na overlijden te kennen geven dat zij de huurovereenkomst verder zullen zetten, zal de huurovereenkomst op het einde van een periode van twee maanden na overlijden automatisch worden ontbonden.

c) wat de medehuur betreft

In het huidige woninghuurrecht wordt steeds gesproken over de ‘huurder’, ongeacht of dit nu over een koppel of een alleenstaande gaat. Het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet voert een regeling in inzake ‘medehuur’ waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen ‘geïnstitutionaliseerde partnerrelaties’ en‘niet-geïnstitutionaliseerde partnerrelaties’. Wat de ‘geïnstitutionaliseerde partnerrelaties’, zijnde huwelijk en wettelijke samenwoning betreft, wordt de andere partner automatisch als medehuurder gezien, dit ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is gesloten. De (mede)huurder is aldus t.o.v. de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien, weliswaar met uitzondering van de verplichtingen die ontstaan voordat hij huurder werd. Dit alles is niet zo voor de‘niet-geïnstitutionaliseerde partnerrelaties’, zijnde feitelijke samenwoning enco-housing, waarbij nog steeds de toestemming van de verhuurder dient gevraagd te worden.

d)wat de verplichting tot het hebben van een verzekering voor brand- en waterschade betreft

Buiten een andersluidende contractuele bepaling voorziet de huidige woninghuur wetgeving geen verplichting voor de huurder om een verzekering voor brand- of waterschade af te sluiten. Het Vlaams Woninghuurdecreet voert dergelijke huurverplichting nu wel in. Dit betekent niet noodzakelijkerwijze dat dergelijke verzekering steeds door de huurder dient te worden aangegaan. Er zou ook contractueel bepaald kunnen worden dat dit, mits vergoeding, gebeurt door de verhuurder (wat dan eventueel deel zou kunnen uitmaken van een reeds bestaande polis van de verhuurder), waarbij de verhuurder dan ‘afstand van verhaal’ doet t.o.v. de huurder.

e) andere

Daarnaast voert het Vlaamse Woninghuurdecreet ook nog een aantal wijzigingen door aan de opzegregelingen (vooral dan bij huurovereenkomsten van korte duur) en voert zij de verplichting in dat het verhuurde goed aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode dient te voldoen, wat dan kan aangetoond worden aan de hand van een conformiteitsattest (dat kan aangevraagd worden door de eigenaar-verhuurder en dat, wanneer het wordt afgeleverd binnen de drie maanden voor aanvang van de huurovereenkomst, geldt als een vermoeden van naleving met voormelde vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit).

Indien U over de inhoud, de temporele werking of andere aspecten van de huurregelingen zoals vervat in het Vlaams Woninghuurdecreet meer informatie wenst, aarzel niet contact op te nemen met ons kantoor via het e-mailadres steven.maris@lawcity.be.